5月19日，沉寂多日的REITs市场突然爆发强劲反弹，中证REITs全收益指数单日飙升2.37%，一举收复1000点整数关口并创下年内最大涨幅。当日全部81只已上市公募REITs全线飘红，其中5只产品涨幅超过4%，规模较大的收费公路和产业园区类项目领涨市场。
市场剧烈波动背后，首批中证REITs全收益指数基金的申报成为关键催化剂。5月18日，易方达、华夏、南方、中金等四家头部基金公司集体上报相关指数产品，引发市场高度关注。据测算，若年内10家机构获批发行且单只规模3-5亿元，叠加债基配置资金，REITs市场有望迎来近百亿元增量资金。
此前REITs市场经历持续调整，中证REITs全收益指数于4月中旬开启下跌通道，上周五更跌破1000点创年内新低。中金公司固收团队分析指出，国债收益率接近关键阻力位、一季报披露后的获利回吐，以及市场对商业不动产REITs集中供给的担忧，共同导致资金配置意愿减弱。
供给端却呈现加速扩容态势。5月19-21日，中金唯品会商业REIT等四只商业不动产项目密集启动网下询价，拟募资规模超186亿元。与此同时，长城华能燃煤发电REIT等能源基础设施项目获交易所受理，中核汇能新能源REIT正式发布发售公告，厦门安居REIT完成特定对象发售情况报告。
指数基金的推出被视为改善市场生态的重要举措。当前跟踪的中证REITs全收益指数包含53只成分券，前五大权重项目包括华夏华润消费REIT、中信建投国家电投新能源REIT等。这些成交活跃的项目在反弹中表现突出，中金安徽交控REIT以5%涨幅领跑，其余权重项目涨幅均超2.5%。
中信建投地产团队认为，指数化产品将通过双重机制激活市场：基金申赎带来的持续增量资金可放大流动性，套利机制则能平抑个券定价偏差，推动一二级市场价差收敛。数据显示，若新发二级债基将5%仓位配置REITs，按1000亿元规模估算可带来50亿元资金，加上指数基金的30-50亿元，年内资金增量相当可观。
市场分析人士指出，在REITs发行常态化、商业不动产项目开闸的背景下，指数基金的申报具有重要信号意义。虽然短期内有助于市场企稳，但长期估值仍需依靠专业机构对项目基本面的审慎评估。随着各类参与主体不断丰富，REITs市场正在构建更健康的定价体系。
