上海临港控股近日发布的2025年度财务报告显示，公司全年实现营业收入79.37亿元，较上年下降29.66%；归属于母公司股东的净利润为9.69亿元，同比减少12.64%。这一业绩波动主要受到宏观经济周期调整和行业环境变化的影响，尤其是园区销售收入的显著减少。
作为产业园区开发领域的领军企业，上海临港的主营业务涵盖园区开发、运营服务及产业投资。报告期内，园区销售业务收入为45.30亿元，同比下降40.49%；园区租赁业务收入为29.08亿元，减少4.35%。两项核心业务的收缩直接导致整体营收下滑，而利润端则因销售板块的萎缩受到更大冲击。
从季度表现来看，上海临港的业绩呈现"前高后低"的态势。前三季度，公司实现营业收入38.02亿元，同比下降7.88%，但利润总额达18.19亿元，同比增长49.34%。然而，第四季度单季营收虽达41.35亿元，归母净利润却亏损1.34亿元，扣非净利润亏损2.71亿元，成为全年业绩的主要拖累因素。
毛利率的剧烈波动是导致利润坐过山车的关键原因。前三季度，公司结转项目以高毛利物业为主，毛利率连续三个季度上升，第三季度达到56.03%。但第四季度结转项目转为低毛利尾盘，叠加存货跌价计提等因素，毛利率骤降至16.91%，环比下降39.13个百分点。报告期末，公司因收储地块计提存货跌价准备1.55亿元，进一步压缩了利润空间。
面对存货高企的挑战，上海临港的资产周转效率亟待提升。截至2025年底，公司存货规模达419.49亿元，占总资产的47.9%，存货周转天数长达2934天，意味着现有存货去化需要至少8年时间。这一现象折射出园区开发行业普遍存在的开发周期长、投资回报慢的业务特性。
在传统业务承压的背景下，上海临港正加速向"开发+运营+服务+投资"的协同发展模式转型。公司通过加大产业投资力度、提升园区综合服务能力，构建起"空间载体、产业投资、园区服务"三位一体的业务格局。报告期内，产业运营服务收入呈现逐季增长态势，四个季度分别实现1.06亿元、1.11亿元、1.39亿元和1.43亿元的收入。
资产证券化成为上海临港盘活存量资产的重要抓手。2025年8月，公司通过国泰君安临港REIT平台完成漕河泾科技绿洲康桥园区的扩募发行，实现资产溢价处置，回笼资金17.23亿元。全年通过类似操作共计回笼资金约26.25亿元，不仅优化了资产结构，还为短期利润增长提供支撑。三季度净利润同比增长74.61%，主要得益于资产盘活带来的一次性收益。
这种转型策略正在产生积极效应。作为基础设施公募REITs的基金份额持有者和扩募项目的运营管理机构，上海临港在获取稳定投资收益的同时，持续增强资产运营服务能力。公司表示，将充分发挥REITs等资本工具的作用，加快打造转型发展的"第二增长曲线"，通过拓展园区资产证券化路径，重塑"空间+服务+投资"的价值创造逻辑。
